¿Cómo usar esta herramienta?
- Introduce el precio de compraventa pactado en euros (€).
- Si lo conoces, añade el valor de referencia de Catastro para comprobar si Hacienda exigirá tributar por un importe superior.
- Selecciona si se trata de una vivienda de segunda mano (sujeta a ITP) o de obra nueva (sujeta a IVA y AJD).
- Elige la Comunidad Autónoma donde se ubica el inmueble para aplicar la escala fiscal y tipos autonómicos vigentes.
- Revisa el desglose completo: cuota tributaria, aranceles oficiales de Notaría y Registro de la Propiedad, y coste total de adquisición.
¿Qué gastos e impuestos implica comprar una vivienda en España?
La adquisición de un inmueble conlleva una serie de desembolsos obligatorios que se suman al precio de compraventa. Para una planificación financiera rigurosa, conviene distinguir entre la tributación fiscal (que representa el grueso del coste) y los gastos administrativos y arancelarios de formalización.
A nivel estatal, la legislación divide las operaciones en dos regímenes fiscales excluyentes: vivienda de segunda mano y vivienda de obra nueva.
¿Segunda mano o compra de obra nueva?
| Concepto | Vivienda de Segunda Mano | Vivienda de Obra Nueva |
|---|---|---|
| Impuesto Principal | ITP-TPO (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) | IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) |
| Tipo General | 4 % al 13 % (según Comunidad Autónoma) | 10 % (o 4 % en VPO de régimen especial) |
| Impuesto Secundario | Ninguno (AJD exento en transmisiones sujetas a ITP) | AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,5 % a 1,5 % |
| Organismo Gestor | Consejería de Hacienda autonómica | Agencia Tributaria Estatal (AEAT) + CCAA |
En viviendas de segunda mano no se paga IVA ni AJD sobre la compraventa. En cambio, en promociones de obra nueva adquiridas directamente al promotor, se satisface el 10 % de IVA junto al gravamen autonómico de AJD correspondiente a la escritura notarial.
¿Cómo funciona la regla del valor de referencia del Catastro?
Uno de los aspectos más críticos introducidos por la Ley 11/2021 de prevención del fraude fiscal atañe a la base imponible del ITP (artículo 10 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, RDLeg 1/1993):
- Hacienda fija anualmente un valor de referencia catastral basado en los precios medios declarados en escrituras notariales de cada zona.
- La ley estipula que la base imponible será el mayor de dos importes: el valor de referencia de Catastro o el precio acordado entre las partes.
- Si un comprador adquiere una propiedad por 200.000 € pero Catastro le asigna un valor de referencia de 240.000 €, la liquidación del ITP debe practicarse obligatoriamente sobre los 240.000 €. Declarar por debajo desencadena automáticamente una liquidación complementaria con recargos e intereses de demora.
¿Cuáles son los tipos de ITP por Comunidad Autónoma?
La competencia sobre el tipo de gravamen del ITP está cedida íntegramente a los gobiernos autonómicos. Esto genera una disparidad notable en el coste fiscal según la ubicación del inmueble:
- Comunidad de Madrid: Tipo general plano del 6 %. Contempla tipo del 4 % para familias numerosas y bonificación del 10 % sobre la cuota para compra de vivienda habitual de hasta 250.000 €.
- Andalucía: Tipo general fijo del 7 % (Ley 5/2021), con reducciones al 6 % o 3,5 % para jóvenes menores de 35 años y personas con discapacidad.
- Cataluña: Aplica una tarifa progresiva por tramos de valor (Decret llei 5/2025): 10 % hasta 600.000 €, 11 % entre 600.000 € y 900.000 €, 12 % entre 900.000 € y 1.500.000 €, y 13 % en adelante.
- Comunitat Valenciana: Tipo general del 10 %, con tipos reducidos al 8 % para compra de vivienda habitual por jóvenes de hasta 35 años.
- Illes Balears: Tarifa progresiva que arranca en el 8 % und alcanza el 13 % para propiedades de más de 2 millones de euros.
¿Cómo se calculan los aranceles de Notaría y Registro?
A diferencia de los impuestos autonómicos, los honorarios notariales y registrales están estrictamente regulados por el Estado mediante aranceles obligatorios aplicables en toda España:
- Arancel Notarial (RD 1426/1989): Los notarios minutizan conforme a la escala del Número 2 para documentos de cuantía. Por imperativo del Real Decreto 1612/2011, los notarios están obligados a aplicar un 5 % de descuento sobre el total arancelario. A este importe se suman los folios de papel timbrado matriz y las copias autorizadas expedidas, más el 21 % de IVA.
- Arancel Registral (RD 1427/1989): La inscripción registral en el Registro de la Propiedad sigue la escala del Número 2. La normativa fija un mínimo de 24,04 € y un techo legal máximo de 2.181,67 €, beneficiándose igualmente del 5 % de rebaja statutory antes del IVA.
- Gestoría: La tramitación telemática de la escritura, liquidación del impuesto y retirada de copias tiene un coste de mercado habitual de entre 300 € y 500 € más IVA.
¿Qué gastos no corresponden legalmente al comprador?
Es fundamental evitar cláusulas abusivas frecuentes en contratos de arras o acuerdos privados:
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Es un tributo municipal que grava el incremento de valor del terreno devengado por el transmitente. Por mandato del artículo 106 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el sujeto pasivo obligado al pago es siempre el vendedor.
- Comisión de la Agencia Inmobiliaria: En el mercado español, los honorarios profesionales de intermediación (habitualmente entre un 3 % y un 5 % más IVA) son contratados y remunerados por la parte que encarga la venta, es decir, el vendedor.
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