Comment calculer les frais de notaire ?

Additionnez trois blocs: les émoluments du notaire, les droits de mutation et les frais annexes. Les émoluments suivent un barème dégressif par tranches, plus 20 % de TVA. Les droits de mutation valent le taux départemental plus 1,20 % pour la commune. Les frais annexes couvrent les débours et les formalités. Sur un bien ancien à 250 000 €, l'ensemble tourne autour de 7,8 % du prix.

Quel est le barème des émoluments du notaire ?

Quatre tranches, chacune à son taux: 3,870 % de 0 à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, et 0,799 % au-delà. Chaque tranche est calculée séparément, ce n'est pas le taux du haut appliqué au prix entier. Sur 200 000 €, cela donne 1 995,25 € hors taxes, auxquels s'ajoutent 20 % de TVA.

Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire ?

Oui, ils échappent à la hausse des droits de mutation entrée en vigueur en 2025. Les départements ont pu ajouter 0,5 point pour atteindre 5 %, mais la loi exclut de cette hausse les primo-accédants qui achètent leur résidence principale et n'ont pas été propriétaires de la leur dans les deux années précédentes. Leur taux reste à 4,50 %. La mesure court jusqu'au 30 avril 2028.

Pourquoi parle-t-on de 7 à 8 % pour un logement ancien ?

Parce que les droits de mutation pèsent le plus lourd. Sur 250 000 €, le taux départemental de 5 % fait 12 500 € et la taxe communale de 1,20 % fait 3 000 €, contre environ 2 900 € d'émoluments toutes taxes comprises. Les droits représentent donc près de 80 % du total. C'est aussi pourquoi le pourcentage global baisse quand le prix monte: les émoluments sont dégressifs, les droits ne le sont pas.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes dans le neuf ?

Non, ils sont nettement plus bas, autour de 2 à 3 % du prix. Un logement neuf vendu par un promoteur est soumis à la TVA et non aux droits de mutation pleins. Ce calculateur porte sur l'ancien, qui est le cas le plus fréquent et celui où l'écart entre départements se joue.

Le notaire garde-t-il vraiment tout cet argent ?

Non, il en garde une petite partie. Les émoluments sont sa rémunération, tarifée par l'État, et sur 250 000 € ils représentent environ 2 900 € toutes taxes comprises. Le reste part au département, à la commune et à l'État. L'expression frais de notaire est donc trompeuse, les professionnels parlent plutôt de frais d'acquisition.

Mes données sont-elles envoyées quelque part ?

Non, le calcul se fait dans votre navigateur. Le prix du bien, votre situation et le taux choisi ne quittent pas votre appareil. Aucun compte, aucune adresse électronique, aucun traceur publicitaire.

Quel taux départemental s'applique chez moi ?

Cela dépend du vote de votre conseil départemental. La plupart sont passés à 5 % courant 2025, quelques-uns sont restés à 4,50 %, et les décisions prises après le 15 avril 2025 ne prennent effet qu'en janvier 2026. Votre notaire connaît le taux exact. Le calculateur propose les trois valeurs que la loi autorise plutôt qu'une liste de départements qui vieillirait mal.

Frais de notaire 2026: calcul détaillé poste par poste

Que calcule cet outil ?

Les frais de notaire, que les professionnels appellent plus justement frais d’acquisition, sont l’ensemble des sommes versées en plus du prix lors de l’achat d’un bien immobilier. Ils se décomposent en trois blocs de nature très différente, et c’est cette décomposition que la plupart des simulateurs escamotent derrière un pourcentage unique.

Tout tourne dans le navigateur, rien n’est transmis ni conservé.

De quoi se composent les frais de notaire ?

Les émoluments du notaire. C’est sa rémunération, fixée par l’État et identique partout en France. Elle suit un barème dégressif par tranches, auquel s’ajoutent 20 % de TVA. Voir la fiche Frais de notaire du service public.

Les droits de mutation. La part de loin la plus lourde, et la seule qui varie géographiquement. Elle réunit un droit départemental, dont le taux dépend du vote du conseil départemental, et une taxe communale fixée à 1,20 % par l’article 1584 du Code général des impôts.

Les frais annexes. Débours avancés par le notaire, formalités, contribution de sécurité immobilière. Ils dépendent du dossier et se comptent en centaines d’euros.

Comment fonctionne le barème dégressif ?

C’est la source d’erreur la plus courante dans les calculs faits à la main.

Tranche du prix	Taux
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Chaque tranche est calculée séparément puis additionnée. Pour un bien à 200 000 €:

6 500 × 3,870 % = 251,55 €
10 500 × 1,596 % = 167,58 €
43 000 × 1,064 % = 457,52 €
140 000 × 0,799 % = 1 118,60 €

Total: 1 995,25 € hors taxes, exactement le montant que donne l’administration en exemple. Appliquer 0,799 % aux 200 000 € entiers donnerait 1 598 €, soit près de 400 € de moins. L’erreur inverse, appliquer 3,870 % au tout, donnerait 7 740 €.

Pourquoi la hausse de 2025 change-t-elle la donne ?

Jusqu’en 2025, le droit départemental oscillait entre 3,80 % et 4,50 % selon les départements. La loi de finances a autorisé les conseils départementaux à ajouter 0,5 point, plafonnant à 5 %, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’au 30 avril 2028. Une trentaine de collectivités avaient voté la hausse dès avril 2025, et les décisions postérieures au 15 avril ne s’appliquent qu’à partir de janvier 2026.

Sur un bien à 250 000 €, le demi-point représente 1 250 €.

L’exemption qui passe inaperçue. La loi exclut les primo-accédants de cette hausse, à condition qu’ils achètent leur résidence principale et n’aient pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes. Leur taux reste donc à 4,50 %. Voir l’annonce officielle. C’est la case à cocher du calculateur, et à notre connaissance aucun simulateur grand public ne la modélise.

À quoi ressemble un calcul complet ?

Bien ancien à 250 000 €, département à 5 %, acheteur non primo-accédant.

Poste	Montant
Émoluments hors taxes	2 394,75 €
TVA sur les émoluments (20 %)	478,95 €
Droit départemental (5 %)	12 500,00 €
Taxe communale (1,20 %)	3 000,00 €
Frais annexes (estimation)	1 200,00 €
Total	19 573,70 €

Soit 7,83 % du prix, et un budget total de 269 573,70 €. Le même achat par un primo-accédant coûte 18 323,70 €, la case à cocher fait donc gagner 1 250 €.

Que ce calculateur ne fait-il pas ?

Nous préférons le dire plutôt que produire un chiffre faux qui a l’air précis.

Il ne connaît pas le taux de votre département. Cent un départements votent chacun le leur, et les votes continuent. Une liste figée serait fausse en quelques mois. Le calculateur propose les trois taux que la loi autorise, votre notaire vous donnera le bon.
Il n’invente pas les frais annexes. Aucune source officielle consultable ne fixe ce poste, il varie selon les formalités du dossier. La valeur par défaut est une estimation modifiable, clairement signalée comme telle.
Il ne traite pas le neuf. Un logement vendu en VEFA relève de la TVA et non des droits de mutation pleins, la structure du calcul est différente.
Il ne remplace pas le décompte du notaire. Seul lui établit le chiffre définitif.

À qui cela sert-il ?

Acheteurs qui montent un plan de financement, pour qui ces quelques milliers d’euros décident souvent de l’apport nécessaire.
Primo-accédants, qui découvrent souvent trop tard qu’une exemption existe.
Personnes qui comparent deux biens dans deux départements, là où le demi-point se voit.
Vendeurs, qui veulent comprendre ce que leur acheteur devra ajouter au prix affiché.

Questions fréquentes

(La FAQ est rendue depuis le frontmatter au format FAQPage.)

Quels outils sont apparentés ?

Calculateur de crédit, pour intégrer ces frais dans le plan de financement, sachant qu’ils ne sont en général pas finançables par le prêt.
Tableau d’amortissement, pour voir l’effet de l’apport restant sur la mensualité.
Calculateur d’intérêts, pour comparer avec le rendement du capital si vous gardez votre épargne placée.

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