Calculadora US Mortgage — PITI, PMI y plan de amortización

¿Qué hace esta calculadora?

La calculadora US-Mortgage responde a las cuatro preguntas más frecuentes durante la fase Search-to-Close de un comprador de vivienda US — todas en una página, sin registro y sin captura de email:

1. ¿Cuál es mi mensualidad completa? Desglose PITI — Principal + Interest, Property Tax, seguro de hogar, PMI y HOA — para cualquier precio de compra, entrada, tipo de interés y plazo.
2. ¿Qué precio de compra puedo permitirme? La regla clásica 28/36 DTI aplicada honestamente. El resultado muestra ambos topes (28 % gastos de vivienda y 36 % deudas totales) más la regla vinculante como etiqueta.
3. ¿Cuándo se amortiza una refinanciación? Costes de cierre divididos entre ahorro mensual, redondeados al menor mes entero en el que los ahorros acumulados alcanzan los costes iniciales.
4. ¿Con qué rapidez puede una amortización anticipada salvar el crédito? Modo plan de amortización con amortización anticipada mensual opcional. La tarjeta de ahorro muestra la diferencia de intereses a lo largo de la vida y el plazo acortado.

Todo corre en el navegador. Ninguna PII abandona el dispositivo. No se llama a ninguna Lender-Rate-API. No se recopilan códigos postales. La calculadora es a propósito una herramienta puramente educativa que complementa — pero no sustituye — una conversación con un prestamista US autorizado.

Aviso legal: solo estimación. No es asesoramiento financiero ni hipotecario. Consulte a un prestamista autorizado para un cálculo vinculante.

¿Cómo se compone una mensualidad de hipoteca US?

Una mensualidad de hipoteca US tiene cuatro partes móviles, tradicionalmente resumidas como PITI:

• Principal (amortización): la parte de cada cuota que reduce la deuda del crédito.
• Interest (intereses): la parte que se destina al prestamista como remuneración por el valor temporal del dinero.
• Taxes (impuesto inmobiliario): el Property Tax del County, mensualmente a una cuenta escrow que el prestamista transfiere una o dos veces al año al County.
• Insurance (seguro de hogar, hazard insurance): igualmente financiado vía escrow.

Dos cargos adicionales son estándar en los créditos US modernos:

• PMI (Private Mortgage Insurance): se añade cuando el Loan-to-Value en el origen supera el 80 por ciento. No protege al prestatario, sino al prestamista frente a la pérdida por impago. Coste típico del 0,5 al 1,5 por ciento del monto del crédito al año, pagado mensualmente.
• HOA (Homeowners Association): cuota mensual a la comunidad de propietarios, frecuente en condos, townhouses y Planned-Unit-Developments. Rango de 100 a más de 1 000 dólares al mes.

La parte interés-más-amortización se calcula con la fórmula de anualidad estándar:

M = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)

donde P es el monto del crédito, r el interés mensual (tipo anual ÷ 12 ÷ 100) y n el total de mensualidades (años × 12). En 300 000 dólares / 30 años / 6,5 por ciento da aproximadamente 1 896,20 dólares al mes. Más 500 dólares de impuesto inmobiliario mensual (6 000 / 12) y 125 dólares de seguro mensual (1 500 / 12), la carga total asciende a unos 2 521 dólares — alrededor del 33 por ciento por encima de la mensualidad bruta del crédito. Esta brecha es la sorpresa más frecuente para los First-Time-Buyers en EE. UU.

¿Cómo funciona la regla de fin del PMI?

El PMI es uno de los conceptos más caros que un prestatario US nunca quiso. En un crédito de 300 000 dólares cuesta típicamente 150 a 250 dólares al mes. La buena noticia: el derecho federal limita la duración del pago.

El Homeowners Protection Act de 1998 (12 USC § 4901 y ss.) crea dos hitos:

• Finalización automática al 78 % LTV. En cuanto la deuda restante del crédito — sobre la base del plan de amortización original, no del valor de mercado actual — cae al 78 por ciento o menos del valor original del inmueble, el prestamista DEBE finalizar el PMI automáticamente, siempre que el prestatario esté al corriente. No se requiere ninguna solicitud.
• Solicitud del prestatario al 80 % LTV. Al 80 por ciento LTV (ya sea vía plan de amortización original o vía nueva tasación del valor de mercado), el prestatario puede presentar una solicitud escrita de Cancellation. El prestamista exige historial de pago limpio y, en su caso, nueva tasación — pero no puede rechazar la solicitud calificada.

La calculadora muestra ambos hitos en la línea LTV bajo el tipo principal. En un First-Time-Buyer típico al 95 % LTV al 6,5 por ciento / 30 años, el momento de la solicitud al 80 % LTV se sitúa en torno al mes 105 y el momento automático al 78 % LTV en torno al mes 121 — es decir, unos 10 años de PMI con una carga total de 18 000 dólares o más a 150 dólares al mes.

Dos casos especiales importantes. Los créditos FHA usan MIP (Mortgage Insurance Premium), no PMI — el MIP corre a menudo durante todo el plazo, salvo que el prestatario haya aportado más del 10 por ciento de entrada. El Lender-Paid Mortgage Insurance (LPMI), una alternativa en la que el prestamista absorbe el PMI y cobra a cambio un tipo de interés más alto, no es cancelable — el recargo de interés permanece durante todo el plazo. Ambos casos especiales requieren aclaración con el prestamista.

Referencia de autoridad. El texto legal y los avisos al consumidor viven en la página del Consumer Financial Protection Bureau y en el artículo de Wikipedia: Hipoteca.

¿Cómo funciona la regla de accesibilidad 28/36?

La regla 28/36 es el valor de partida conservador que la mayoría de los asesores financieros US usan para traducir un ingreso en una recomendación de precio de compra máximo. Dos ratios:

• 28 % ratio de vivienda. Los gastos mensuales de vivienda (P+I, Property-Tax, Insurance, HOA) no deberían superar el 28 por ciento del ingreso bruto mensual.
• 36 % ratio de deuda total. Los gastos mensuales de vivienda más todas las demás deudas mensuales (préstamo de coche, préstamo estudiantil, cuotas mínimas de tarjeta, obligaciones alimentarias) no deberían superar el 36 por ciento del ingreso bruto mensual.

El más bajo de los dos topes se impone. El modo accesibilidad de esta calculadora calcula ambos, identifica la regla vinculante y muestra el presupuesto mensual consistente con esa regla.

100 000 dólares de ingreso bruto anual son 8 333 dólares al mes. El techo de vivienda al 28 % se sitúa en 2 333 dólares; el techo de deuda total al 36 % en 3 000 dólares menos otras deudas. Con 300 dólares de cuotas mensuales de estudios y coche, el techo de deuda total asciende a 2 700 dólares — la regla vinculante es la ratio de vivienda en 2 333. Con 1 200 dólares de otras deudas, el techo de deuda total cae a 1 800 dólares y se impone antes que la ratio de vivienda. Los prestamistas US permiten con frecuencia DTI hasta el 43 por ciento (créditos Conforming) y el 50 por ciento (créditos FHA), pero 28/36 es la versión que da un presupuesto cómodo — no la autorización matemática máxima.

Tres advertencias antes de una compra al máximo del prestamista. Primera: bruto no es neto — los impuestos federales US, estatales y FICA se llevan típicamente entre el 25 y el 35 por ciento. Segunda: el numerador 28/36 ignora reparaciones, Replacement-Reserves e impuestos inmobiliarios crecientes. Tercera: la regla cuenta con un hogar biperceptor estable — con ingreso variable, el colchón conservador es aún más importante.

¿Cómo funciona el Break-Even de refinanciación?

Una refinanciación sustituye el crédito existente por un nuevo crédito, generalmente a un tipo más bajo, más los costes de cierre (típicamente del 2 al 5 por ciento del nuevo monto del crédito: Lender-Fees, Title-Insurance, Recording-Fees, honorarios de abogado en algunos Estados). La refinanciación solo merece la pena si el prestatario permanece en la casa el tiempo suficiente para que la mensualidad más baja amortice los costes iniciales.

La matemática es simple:

Meses de Break-Even = costes de cierre ÷ ahorro mensual

donde ahorro mensual = mensualidad antigua − mensualidad nueva.

Ejemplo: 300 000 dólares de deuda restante al 7 por ciento dan unos 1 996 dólares de P+I mensual; refinanciación al 5,5 por ciento sobre 30 años nuevos da aproximadamente 1 703 dólares al mes — ahorro de 293 dólares al mes. Con 6 000 dólares de costes de cierre, el Break-Even es 6 000 / 293 ≈ 20,5, redondeado a 21 meses. Quien permanezca al menos 21 meses más en la casa, gana. Quien venda, traslade o refinancie de nuevo antes, pierde los costes de cierre.

Dos advertencias. Primera: «no-closing-cost refinance» significa generalmente que los costes de cierre se reparten en la nueva deuda restante (lo que alarga la amortización) o se incluyen en un tipo más alto (lo que retrasa el Break-Even). Calcule ambas variantes. Segunda: restablecer un crédito de 25 años a 30 años reduce la mensualidad, pero aumenta los intereses a lo largo de la vida incluso a un tipo más bajo — solo una comparación ajustada por intereses responde a la pregunta correcta.

El modo refi de esta calculadora entrega tres cifras: nueva mensualidad, ahorro mensual y meses de Break-Even. Si el nuevo tipo es igual o superior al tipo actual, la calculadora muestra honestamente «Ningún ahorro» en lugar de una salida engañosa de «0 meses».

¿Cómo actúa una amortización anticipada en la matemática del interés compuesto?

Cada dólar de amortización anticipada este mes ahorra intereses durante cada mes restante del plazo. En un crédito de 300 000 dólares / 30 años / 6,5 por ciento, ese dólar en el mes 1 ahorra unos 16,25 centavos de intereses al mes durante 360 meses — un ahorro total de 58,50 dólares durante toda la vida del crédito. El mismo dólar en el mes 350 solo ahorra centavos. Por eso las amortizaciones anticipadas tempranas en el crédito son dramáticamente más efectivas que los mismos dólares tarde.

Tres reglas aproximadas para tipo fijo a 30 años:

• 100 dólares adicionales al mes acortan el plazo unos 4 a 5 años y ahorran de 50 000 a 70 000 dólares de intereses a lo largo de la vida.
• 500 dólares adicionales al mes acortan el plazo unos 11 a 13 años y ahorran de 150 000 a 200 000 dólares de intereses.
• Una mensualidad completa adicional al año (a menudo vendida como «bi-weekly payment schedule») acorta el plazo unos 4 a 5 años en un crédito a 30 años.

El modo plan de amortización de esta calculadora muestra el efecto exacto. Introduzca un valor Extra-Principal-Monthly y la tabla se reconstruye — menos filas, fila final más baja, suma de intereses más pequeña. La tarjeta de ahorro muestra la diferencia con la baseline sin amortización anticipada.

Antes de una amortización anticipada, tres Sanity-Checks. Primera: comprobar la cláusula Prepayment-Penalty en el Loan-Document original (la mayoría de los créditos US Conventional modernos no la tienen). Segunda: sopesar la amortización anticipada frente a las aportaciones plenas de Match del empleador 401(k) (a menudo del 50 al 100 por ciento de rentabilidad inmediata sobre la parte matched) y frente a los saldos de tarjeta de crédito con tipos altos (a menudo 18 % APR+). Tercera: construir un fondo de emergencia — el dinero al prestamista no es recuperable, los mismos dólares en una High-Yield-Savings-Account sí.

Lo que los inversores españoles deben saber sobre hipotecas US

Para los inversores españoles o latinoamericanos que consideren US-Property, tres diferencias estructurales con la hipoteca doméstica son particularmente relevantes:

Fijación del tipo. En EE. UU., el plazo más frecuente es el tipo fijo a 30 años: un tipo para toda la vida del crédito. En España, las hipotecas son tradicionalmente variables ligadas al euríbor con o sin tramo fijo inicial; el mercado del tipo fijo a largo se ha consolidado tras la ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que impone TAE transparente, ficha europea de información normalizada (FEIN) y plazo de reflexión de 10 días. En Reino Unido y Australia dominan los tipos variables o tipos fijos de 2 a 5 años. El sistema US transfiere el riesgo de variación de tipos del prestatario al prestamista (o, en créditos titulizados, al mercado de bonos) — una ventaja que los prestatarios US a menudo infravaloran hasta que los tipos suben.

Deducción por intereses de hipoteca. Los propietarios de vivienda US pueden deducir los intereses de hipoteca hasta 750 000 dólares de Acquisition-Debt para la residencia principal (y residencia secundaria bajo ciertas condiciones) — dentro de los límites del Tax Cuts and Jobs Act 2017. España no conoce una deducción comparable para viviendas habituales adquiridas a partir de 2013 (la deducción por adquisición de vivienda habitual se suprimió para nuevas operaciones, manteniéndose solo en régimen transitorio para hipotecas anteriores). La deducción es un incentivo significativo que no existe en la mayoría de los sistemas europeos.

Recourse vs Non-Recourse. Doce Estados US (en particular California, Arizona, Oregon, Washington, y para los Purchase-Money-Loans también Texas) tratan las hipotecas generalmente como Non-Recourse: en caso de impago, el remedio del prestamista se limita al inmueble en sí, no al patrimonio adicional del prestatario. Otros Estados permiten al prestamista perseguir el déficit tras la ejecución. En España rige por defecto la responsabilidad universal del art. 1911 del Código Civil — la dación en pago solo aplica si se pacta expresamente. Esta variabilidad jurisdiccional US es una de las principales razones por las que «el sistema US» no es realmente un solo sistema.

Para los inversores españoles concretamente, la secuencia de comparación típica corre: rentabilidad bruta por alquiler → Property-Tax US → seguro US + HOA → reserva por vacancia + reparaciones → deducibilidad de intereses → costes de cobertura del riesgo de cambio. Contrate siempre un abogado autorizado US en Real-Estate, un asesor fiscal con experiencia en convenios Non-Resident-Alien y a su asesor financiero doméstico antes de cualquier firma.

Aviso legal. Solo estimación. No es asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico. Consulte a profesionales autorizados antes de cualquier decisión.

¿Qué plazos admite la calculadora?

Cuatro opciones de plazo en el desplegable:

• Tipo fijo a 15 años. Plazo Aggressive-Payoff. Mensualidad más alta, intereses a lo largo de la vida dramáticamente más bajos. Encaja con prestatarios con fuerte cash-flow que quieren saldar antes de la jubilación.
• Tipo fijo a 20 años. Plazo de compromiso, frecuente en Credit-Unions, menos estándar en el mercado Conforming. Mensualidad más baja que 15 años, intereses a lo largo de la vida más bajos que 30 años.
• Tipo fijo a 30 años. Default-US-Loan. Mensualidad baja, presupuesto flexible, pero aproximadamente el doble de intereses a lo largo de la vida que 15 años. Óptimo para prestatarios que invierten de manera fiable la diferencia mensual en un rendimiento por encima del tipo de hipoteca después de impuestos.
• Tipo fijo a 40 años. Producto Non-QM que permite la calificación mediante una mensualidad más baja. Intereses a lo largo de la vida más altos, construcción de capital propio más lenta, menos común que los otros tres plazos.

Los productos ARM (Adjustable Rate Mortgages) no se representan a propósito en esta versión. La matemática ARM exige modelar Rate-Caps, Lifetime-Caps y Reset-Periods — una categoría de herramienta propia.

Lo que esta calculadora no hace

Para que la calculadora siga siendo fiable en lugar de hacer todo mal, las siguientes funciones adyacentes se omiten a propósito:

• No predice qué tipo de interés obtendrá. Los tipos dependen del Credit-Score, DTI, entrada, monto del crédito, ocupación, tipo de inmueble y condiciones de mercado. Obtenga una oferta de un prestamista autorizado.
• No estima el Property-Tax. El Property-Tax lo determina el County-Assessor y varía según ubicación, exenciones y ciclo de tasación. Use los tipos del County publicados o el recibo fiscal real.
• No estima la prima de seguro. Obtenga una oferta de un corredor de seguros autorizado — las primas varían según ubicación, tipo de construcción, historial de siniestros y alcance de cobertura.
• No registra Lender-Fees, Origination-Points, Discount-Points u otros costes específicos del crédito. Estos pertenecen a una Loan-Estimate-Disclosure concreta.
• No compara productos ARM, Interest-Only o Non-Amortizing-Loans. La matemática parte de un crédito a tipo fijo totalmente amortizable.

Todo lo que está dentro de la competencia de la calculadora (desglose PITI, PMI-Drop-Off, techo de accesibilidad, Break-Even de refi, plan de amortización con amortización anticipada) es aritmética verificable. Todo lo de fuera es tarea de un prestamista autorizado, un corredor de seguros y el evaluador fiscal del County.

¿Qué dice el aviso legal final?

Esta es una herramienta de estimación exclusivamente con fines educativos. Las cifras devueltas no son asesoramiento financiero, ni asesoramiento hipotecario, ni asesoramiento fiscal, ni asesoramiento jurídico. Son puntos de partida para conversaciones con los profesionales que realmente le asesoran. Antes de cualquier firma de hipoteca, obtenga cifras concretas de un prestamista autorizado, de un corredor de seguros autorizado y (para cuestiones fiscales) de un asesor fiscal cualificado. El Consumer Financial Protection Bureau ofrece herramientas de comparación gratuitas en consumerfinance.gov y un ejemplo de Loan-Estimate que muestra cómo se ve una verdadera divulgación de prestamista.