US-Mortgage-Rechner — PITI, PMI & Tilgungsplan

Was leistet dieser Rechner?

Der US-Mortgage-Rechner beantwortet die vier häufigsten Fragen während der Search-to-Close-Phase eines US-Hauskäufers — alle auf einer Seite, ohne Anmeldung und ohne E-Mail-Capture:

1. Wie hoch ist meine volle Monatsrate? PITI-Aufschlüsselung — Principal + Interest, Property Tax, Gebäudeversicherung, PMI und HOA — für jeden Kaufpreis, jede Anzahlung, jeden Zinssatz und jede Laufzeit.
2. Welchen Kaufpreis kann ich mir leisten? Die klassische 28/36-DTI-Regel ehrlich angewendet. Das Ergebnis zeigt beide Caps (28 % Wohnkosten und 36 % Gesamt-Schulden) plus die bindende Regel als Label.
3. Wann amortisiert sich eine Refinanzierung? Closing-Kosten geteilt durch Monatsersparnis, gerundet auf den kleinsten ganzen Monat, an dem die kumulierten Ersparnisse die Upfront-Kosten einholen.
4. Wie schnell kann eine Sondertilgung den Kredit retten? Tilgungsplan-Modus mit optionaler monatlicher Sondertilgung. Die Ersparnis-Karte zeigt die Lifetime-Zins-Differenz und die abgekürzte Laufzeit.

Alles läuft im Browser. Keine PII verlässt das Gerät. Keine Lender-Rate-API wird aufgerufen. Keine ZIP-Codes werden gesammelt. Der Rechner ist absichtlich ein reines Bildungs-Tool, das ein Gespräch mit einem lizenzierten US-Kreditgeber ergänzt — aber nicht ersetzt.

Disclaimer: Nur Schätzwert. Keine Finanz- oder Hypothekenberatung. Konsultiere einen lizenzierten Kreditgeber für eine verbindliche Berechnung.

Wie ist eine US-Hypothekenrate aufgebaut?

Eine US-Hypothekenrate hat vier bewegliche Teile, traditionell als PITI zusammengefasst:

• Principal (Tilgung): der Anteil jeder Rate, der die Kreditschuld reduziert.
• Interest (Zinsen): der Anteil, der als Vergütung für den Zeitwert des Geldes an den Kreditgeber geht.
• Taxes (Grundsteuer): County-Property-Tax, monatlich auf ein Escrow-Konto, das der Kreditgeber ein- bis zweimal jährlich an die County überweist.
• Insurance (Gebäudeversicherung, hazard insurance): ebenfalls über Escrow finanziert.

Zwei zusätzliche Gebühren sind in modernen US-Krediten Standard:

• PMI (Private Mortgage Insurance): kommt dazu, wenn der Loan-to-Value bei Origination über 80 Prozent liegt. Schützt nicht den Borrower, sondern den Kreditgeber gegen Default-Verlust. Typische Kosten 0,5 bis 1,5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr, monatlich gezahlt.
• HOA (Homeowners Association): monatliche Gebühr an die Hausgemeinschaft, häufig in Condos, Townhouses und Planned-Unit-Developments. Spanne 100 bis über 1.000 Dollar pro Monat.

Der Zins-Plus-Tilgungs-Anteil wird mit der Standard-Annuitätenformel berechnet:

M = P × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n − 1)

wobei P die Kreditsumme ist, r der Monatszins (Jahreszins ÷ 12 ÷ 100) und n die Gesamt-Monatsraten (Jahre × 12). Bei 300.000 Dollar / 30 Jahre / 6,5 Prozent ergibt das ca. 1.896,20 Dollar pro Monat. Plus 500 Dollar Monats-Grundsteuer (6.000 / 12) und 125 Dollar Monats-Versicherung (1.500 / 12) liegt die Gesamtbelastung bei rund 2.521 Dollar — etwa 33 Prozent über der reinen Kreditrate. Diese Lücke ist die häufigste Überraschung für First-Time-Buyer in den USA.

Wie funktioniert die PMI-Abschalt-Regel?

PMI ist eine der teuersten Positionen, die ein US-Borrower nie wollte. Auf einem 300.000-Dollar-Kredit kostet sie typisch 150 bis 250 Dollar pro Monat. Die gute Nachricht: Bundesrecht begrenzt die Zahlungsdauer.

Der Homeowners Protection Act von 1998 (12 USC § 4901 ff.) schafft zwei Meilensteine:

• Automatische Beendigung bei 78 % LTV. Sobald die Kredit-Restschuld — basierend auf dem ursprünglichen Tilgungsplan, nicht dem aktuellen Marktwert — auf 78 Prozent oder weniger des Original-Property-Werts fällt, MUSS der Kreditgeber PMI automatisch beenden, vorausgesetzt der Borrower ist im Soll. Es muss kein Antrag gestellt werden.
• Borrower-Antrag bei 80 % LTV. Bei 80 Prozent LTV (entweder via ursprünglichen Tilgungsplan oder via neue Bewertung des Marktwerts) darf der Borrower einen schriftlichen Cancellation-Antrag stellen. Der Lender verlangt saubere Zahlungshistorie und gegebenenfalls neue Bewertung — kann den qualifizierten Antrag aber nicht ablehnen.

Der Rechner zeigt beide Meilensteine in der LTV-Zeile unter der Headline-Rate. Bei einem typischen 95-%-LTV-First-Time-Buyer bei 6,5 Prozent / 30 Jahre liegt der 80 %-LTV-Antragsmoment bei etwa Monat 105 und der 78 %-LTV-Automatik-Moment bei etwa Monat 121 — also rund 10 Jahre PMI mit Gesamt-Last von 18.000 Dollar oder mehr bei 150 Dollar pro Monat.

Zwei wichtige Sonderfälle. FHA-Kredite nutzen MIP (Mortgage Insurance Premium), nicht PMI — MIP läuft oft über die gesamte Laufzeit, außer der Borrower hat mehr als 10 Prozent angezahlt. Lender-Paid Mortgage Insurance (LPMI), eine Alternative, bei der der Lender PMI absorbiert und dafür einen höheren Zins berechnet, ist nicht kündbar — der Zinsaufschlag bleibt über die volle Laufzeit. Beide Sonderfälle erfordern eine Klärung beim Kreditgeber.

Authority-Beleg. Der Gesetzestext und die Verbraucher-Hinweise leben auf der Seite des Consumer Financial Protection Bureau und im Wikipedia-Artikel zur Hypothek.

Wie funktioniert die 28/36-Leistbarkeits-Regel?

Die 28/36-Regel ist der konservative Startwert, den die meisten US-Finanzberater nutzen, um Einkommen in eine maximale Kaufpreis-Empfehlung zu übersetzen. Zwei Quoten:

• 28 % Wohnkosten-Quote. Monatliche Wohnkosten (P+I, Property-Tax, Insurance, HOA) sollten 28 Prozent des Brutto-Monatseinkommens nicht überschreiten.
• 36 % Gesamt-Schulden-Quote. Monatliche Wohnkosten plus alle anderen Monatsschulden (Autokredit, Studienkredit, Kreditkarten-Mindestraten, Unterhaltspflichten) sollten 36 Prozent des Brutto-Monatseinkommens nicht überschreiten.

Der niedrigere der beiden Caps bindet. Der Affordability-Modus dieses Rechners berechnet beide, kennzeichnet die bindende Regel und zeigt das mit dieser Regel konsistente Monatsbudget.

100.000 Dollar Brutto-Jahreseinkommen sind 8.333 Dollar pro Monat. Die 28-%-Wohnkosten-Decke liegt bei 2.333 Dollar; die 36-%-Gesamt-Schulden-Decke bei 3.000 Dollar abzüglich sonstiger Schulden. Bei 300 Dollar monatlichen Studien- und Autokrediten beträgt die Gesamt-Schulden-Decke 2.700 Dollar — die bindende Regel ist die Wohnkosten-Quote bei 2.333. Bei 1.200 Dollar sonstigen Schulden fällt die Gesamt-Schulden-Decke auf 1.800 Dollar und bindet vor der Wohnkosten-Quote. US-Kreditgeber erlauben häufig DTI bis 43 Prozent (Conforming-Loans) und 50 Prozent (FHA-Loans), aber 28/36 ist die Version, die ein komfortables Budget ergibt — nicht die mathematische Maximalbewilligung.

Drei Warnhinweise vor einem Kauf am Lender-Maximum. Erstens: Brutto ist nicht Netto — US-Bundes-, Bundesstaat- und FICA-Steuern fressen typisch 25 bis 35 Prozent. Zweitens: Der 28/36-Zähler ignoriert Reparaturen, Replacement-Reserves und steigende Property-Taxes. Drittens: Die Regel rechnet mit stabilem Zwei-Verdiener-Haushalt — bei variablem Einkommen ist der konservative Puffer noch wichtiger.

Wie funktioniert der Refinanzierungs-Break-Even?

Eine Refinanzierung ersetzt den bestehenden Kredit durch einen neuen Kredit, meist zu einem niedrigeren Zinssatz, plus Closing-Kosten (typisch 2 bis 5 Prozent der neuen Kreditsumme: Lender-Fees, Title-Insurance, Recording-Fees, Anwaltsgebühren in einigen Staaten). Die Refinanzierung rechnet sich nur, wenn der Borrower lang genug im Haus bleibt, damit die niedrigere Monatsrate die Upfront-Kosten amortisiert.

Die Mathematik ist simpel:

Break-Even-Monate = Closing-Kosten ÷ Monatsersparnis

Wobei Monatsersparnis = alte Monatsrate − neue Monatsrate.

Beispiel: 300.000 Dollar Restschuld bei 7 Prozent ergeben rund 1.996 Dollar Monats-P+I; Refinanzierung auf 5,5 Prozent auf frischen 30 Jahren ergibt rund 1.703 Dollar pro Monat — Ersparnis von 293 Dollar pro Monat. Bei 6.000 Dollar Closing-Kosten ist der Break-Even 6.000 / 293 ≈ 20,5, aufgerundet auf 21 Monate. Wer mindestens 21 weitere Monate im Haus bleibt, gewinnt. Wer vorher verkauft, überträgt oder erneut refinanziert, verliert die Closing-Kosten.

Zwei Warnungen. Erstens: „No-closing-cost refinance” bedeutet meist, dass die Closing-Kosten auf die neue Restschuld umgelegt werden (was die Amortization verlängert) oder in einen höheren Zins eingerechnet werden (was den Break-Even verzögert). Rechne beide Varianten. Zweitens: Einen 25 Jahre alten Kredit auf 30 Jahre zurückzusetzen senkt die Monatsrate, erhöht aber die Lifetime-Zinsen selbst bei niedrigerem Zinssatz — nur ein zins-bereinigter Vergleich beantwortet die richtige Frage.

Der Refi-Modus dieses Rechners liefert drei Zahlen: neue Monatsrate, Monatsersparnis und Break-Even-Monate. Wenn die neue Rate gleich oder höher als die aktuelle Rate ist, zeigt der Rechner ehrlich „Keine Ersparnis” statt einer irreführenden „0 Monate”-Ausgabe.

Wie wirkt eine Sondertilgung in der Compound-Mathematik?

Jeder Dollar Sondertilgung diesen Monat erspart Zinsen über jeden verbleibenden Monat der Laufzeit. Bei einem 300.000-Dollar / 30-Jahres / 6,5 Prozent-Kredit erspart dieser eine Dollar in Monat 1 rund 16,25 Cent Zinsen pro Monat über 360 Monate — eine Gesamtersparnis von 58,50 Dollar über die volle Lebenszeit des Kredits. Derselbe Dollar in Monat 350 spart nur noch Cents. Deswegen sind Sondertilgungen früh im Kredit dramatisch wirksamer als dieselben Dollar spät.

Drei Faustregeln für 30-Jahres-Festzins:

• 100 Dollar zusätzlich pro Monat verkürzen die Laufzeit um ca. 4 bis 5 Jahre und sparen 50.000 bis 70.000 Dollar Lifetime-Zinsen.
• 500 Dollar zusätzlich pro Monat verkürzen die Laufzeit um ca. 11 bis 13 Jahre und sparen 150.000 bis 200.000 Dollar Zinsen.
• Eine zusätzliche volle Monatsrate pro Jahr (oft als „bi-weekly payment schedule” verkauft) verkürzt die Laufzeit um rund 4 bis 5 Jahre auf einem 30-Jahres-Kredit.

Der Tilgungsplan-Modus dieses Rechners zeigt den exakten Effekt. Trage einen Extra-Principal-Monthly-Wert ein und die Tabelle baut sich neu auf — weniger Zeilen, niedrigere Endzeile, kleinere Zinsen-Summe. Die Ersparnis-Karte zeigt die Differenz gegen die Null-Sondertilgung-Baseline.

Vor einer Sondertilgung drei Sanity-Checks. Erstens: Prepayment-Penalty-Klausel im Original-Loan-Document prüfen (die meisten modernen US-Konventional-Loans haben keine). Zweitens: Sondertilgung gegen volle Match-Beiträge zum Arbeitgeber-401(k) abwägen (oft 50–100 Prozent Sofort-Rendite auf den gematchten Anteil) und gegen Hochzins-Kreditkartensalden (oft 18 % APR+). Drittens: Notgroschen aufbauen — Geld an den Lender ist nicht abrufbar, dieselben Dollar auf einem High-Yield-Savings-Account schon.

Was sollten deutsche Investoren über US-Hypotheken wissen?

Für deutsche oder österreichische Investoren, die US-Property erwägen, sind drei strukturelle Unterschiede zur Heimat-Hypothek besonders relevant:

Festzinsbindung. In den USA ist die häufigste Laufzeit der 30-Jahres-Festzins: ein Zinssatz für die volle Lebenszeit des Kredits. In Deutschland bindet ein Hypothekenvertrag typischerweise 5, 10 oder 15 Jahre — danach läuft die Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Markt-Zins. In UK und Australien dominieren variable oder 2- bis 5-jährige Festzinsen. Das US-System verlagert das Zinsänderungsrisiko vom Borrower zum Lender (oder bei verbrieften Krediten zum Bond-Markt) — ein Vorteil, den US-Borrowers oft unterschätzen, bis die Zinsen steigen.

Schuldzinsenabzug. US-Eigenheim-Besitzer dürfen Hypothekenzinsen auf bis zu 750.000 Dollar Acquisition-Debt für Primary Residence (und Second Home unter bestimmten Bedingungen) absetzen — innerhalb der Limits des Tax Cuts and Jobs Act 2017. Deutschland kennt keinen vergleichbaren Abzug für selbstgenutzte Immobilien (Schuldzinsenabzug nur für vermietete Objekte). Der Abzug ist ein meaningful Incentive, der in den meisten europäischen Systemen nicht existiert.

Recourse vs Non-Recourse. Zwölf US-Staaten (insbesondere Kalifornien, Arizona, Oregon, Washington, und für Purchase-Money-Loans auch Texas) behandeln Hypotheken meist als Non-Recourse: Bei Default beschränkt sich das Lender-Remedy auf die Immobilie selbst, nicht auf weiteres Vermögen des Borrowers. Andere Staaten erlauben dem Lender, das Defizit nach Zwangsversteigerung zu verfolgen. Diese Jurisdiktions-Variabilität ist ein Hauptgrund, warum „das US-System” nicht wirklich ein einziges System ist.

Für deutsche Investoren konkret läuft die typische Vergleichs-Sequenz: Brutto-Mietrendite → US-Property-Tax → US-Insurance + HOA → Reserve für Leerstand + Reparaturen → Schuldzinsenabsetzbarkeit → Currency-Risk-Hedging-Kosten. Engagiere immer einen US-zugelassenen Real-Estate-Anwalt, einen CPA mit Non-Resident-Alien-Steuerabkommen-Erfahrung und deinen heimischen Finanzberater vor jeder Unterschrift.

Disclaimer. Nur Schätzwert. Keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Konsultiere lizenzierte Fachleute vor jeder Entscheidung.

Welche Laufzeiten unterstützt der Rechner?

Vier Laufzeit-Optionen im Dropdown:

• 15-Jahres-Festzins. Aggressive-Payoff-Laufzeit. Höhere Monatsrate, dramatisch niedrigere Lifetime-Zinsen. Passt zu Borrowers mit starkem Cashflow, die den Kredit vor Renteneintritt tilgen wollen.
• 20-Jahres-Festzins. Kompromiss-Laufzeit, häufig bei Credit-Unions, weniger Standard im Conforming-Markt. Niedriger Monat als 15-Jahres, niedriger Lifetime-Zins als 30-Jahres.
• 30-Jahres-Festzins. Default-US-Loan. Niedrige Monatsrate, flexibles Budget, aber rund doppelt so viele Lifetime-Zinsen wie 15-Jahres. Optimal für Borrowers, die die Monatsdifferenz zuverlässig zu einer Rendite oberhalb des nach-Steuer-Hypothekenzinses anlegen.
• 40-Jahres-Festzins. Non-QM-Produkt, das die Qualifizierung über niedrigere Monatsrate ermöglicht. Höhere Lifetime-Zinsen, langsamerer Eigenkapitalaufbau, weniger gebräuchlich als die drei anderen Laufzeiten.

ARM-Produkte (Adjustable Rate Mortgages) sind in dieser Version absichtlich nicht abgebildet. ARM-Mathematik erfordert Modellierung von Rate-Caps, Lifetime-Caps und Reset-Periods — eine eigene Tool-Kategorie.

Was dieser Rechner nicht macht

Damit der Rechner zuverlässig bleibt statt alles schlecht zu machen, werden folgende benachbarte Funktionen absichtlich ausgespart:

• Er sagt nicht voraus, welchen Zinssatz du bekommst. Zinssätze hängen von Credit-Score, DTI, Anzahlung, Kredithöhe, Belegung, Property-Typ und Marktbedingungen ab. Hole ein Angebot von einem lizenzierten Kreditgeber.
• Er schätzt keine Property-Tax. Property-Tax wird vom County-Assessor bestimmt und variiert nach Lage, Befreiungen und Bewertungszyklus. Nutze veröffentlichte County-Sätze oder die echte Steuerrechnung.
• Er schätzt keine Versicherungsprämie. Hole ein Angebot von einem lizenzierten Versicherungsmakler — Prämien variieren nach Lage, Bauart, Schadenshistorie und Deckungsumfang.
• Er erfasst keine Lender-Fees, Origination-Points, Discount-Points oder andere Loan-spezifische Kosten. Diese gehören in eine konkrete Loan-Estimate-Disclosure.
• Er vergleicht keine ARM-Produkte, Interest-Only-Produkte oder Non-Amortizing-Loans. Die Mathematik geht von einem volltilgendem Festzins-Kredit aus.

Alles innerhalb der Rechner-Kompetenz (PITI-Aufschlüsselung, PMI-Drop-Off, Affordability-Decke, Refi-Break-Even, Tilgungsplan mit Sondertilgung) ist nachprüfbare Arithmetik. Alles außerhalb ist die Aufgabe eines lizenzierten Kreditgebers, eines Versicherungsmaklers und des County-Steuer-Assessors.

Was sagt der abschließende Disclaimer?

Dies ist ein Schätzungs-Tool ausschließlich zu Bildungszwecken. Die zurückgegebenen Zahlen sind keine Finanzberatung, keine Hypothekenberatung, keine Steuerberatung und keine Rechtsberatung. Sie sind Startpunkte für Gespräche mit den Fachleuten, die dich tatsächlich beraten. Vor jeder Hypotheken-Unterschrift hole konkrete Zahlen von einem lizenzierten Kreditgeber, einem lizenzierten Versicherungsmakler und (für Steuerfragen) einem CPA. Das Consumer Financial Protection Bureau bietet kostenlose Vergleichs-Tools unter consumerfinance.gov und eine Beispiel-Loan-Estimate, die zeigt, wie eine echte Lender-Offenlegung aussieht.