Calculateur de Grunderwerbsteuer

Que calcule le calculateur de Grunderwerbsteuer ?

Le calculateur établit la Grunderwerbsteuer (GrESt, impôt allemand sur les mutations immobilières) et tous les autres frais annexes lors d’un achat immobilier en Allemagne — pour les 16 Länder avec les taux à jour au 2026. Les entrées sont le prix d’achat et la localisation du bien ; l’outil livre GrESt, notaire, registre foncier, commission d’agent (ventilée selon §656d BGB), déduction inventaire, subvention Hessengeld ainsi qu’une heatmap triée des Länder avec le delta vers le Land choisi.

La base légale est la Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) dans la version des dernières lois fédérées. Depuis la réforme du fédéralisme de 2006, la compétence tarifaire revient selon l’article 105 alinéa 2a de la Loi fondamentale aux Länder — cela explique la bande de 3,5 à 6,5 pour cent.

Quels taux s’appliquent en 2026 dans les Länder ?

Le tableau montre l’état mai 2026. Quatre Länder ont modifié leurs taux ces 24 derniers mois :

Land	Taux	Remarque
Bavière, Saxe	3,5 %	Plancher selon §11 GrEStG
Hambourg	4,5 %	depuis 01.01.2023
Basse-Saxe, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Thuringe	5,0 %	Thuringe baissée le 01.01.2024
Bade-Wurtemberg	5,0 %
Brême	5,5 %	relevé le 01.07.2025
Berlin, Hesse, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale	6,0 %
Brandebourg, Rhénanie-du-Nord–Westphalie, Sarre, Schleswig-Holstein	6,5 %	Taux maximaux

La heatmap dans le calculateur montre pour le prix saisi la différence des 16 Länder par rapport au Land choisi en euros. Exemple : 400 000 euros de prix en RNW coûtent 26 000 euros de GrESt ; le même achat en Bavière coûte 14 000 euros — une différence de 12 000 euros.

Comment fonctionne le principe du partage par moitié §656d BGB ?

Depuis décembre 2020 s’applique la loi sur la répartition des frais d’agent dans la médiation d’actes de vente sur appartements et maisons individuelles. Conséquence la plus importante : si le vendeur d’un bien d’habitation a mandaté l’agent unilatéralement, le vendeur ne peut faire participer l’acheteur aux frais que si la part acheteur ne dépasse pas 50 pour cent — et même alors seulement quand le vendeur a payé sa part de manière prouvée (§656d alinéa 2 BGB).

En pratique cela signifie :

• Mandat vendeur : l’acheteur supporte au maximum 3,57 pour cent (sur 7,14 pour cent de commission totale TVA comprise). Exigibilité seulement après paiement du vendeur.
• Mandat acheteur : l’acheteur supporte la commission complète convenue (pas de partage parce que l’acheteur a lui-même mandaté).
• Mandat bilatéral : partage strict 50/50 selon §656c BGB.
• Pas d’agent : 0 euro à la charge de l’acheteur.

Le calculateur reflète cette logique dans l’UI avec un toggle à quatre options. La Cour fédérale de justice tient audience sous le numéro I ZR 111/25 le 21 mai 2026 sur la portée pour les immeubles multifamiliaux à usage mixte. Dès la décision disponible, nous actualisons la logique de part acheteur.

Quels autres frais annexes s’ajoutent ?

À l’achat immobilier, les frais annexes typiques cumulés selon Land et situation d’agent atteignent 8 à 15 pour cent du prix d’achat. Les postes individuels :

• Frais de notaire environ 1,0 à 1,5 pour cent du prix selon GNotKG annexe 1. Depuis la loi de réforme des frais 2025 (KostBRÄG 2025, en vigueur depuis le 1er juin 2025), une hausse forfaitaire de 6 pour cent s’applique. Les notaires authentifient l’acte de vente, accompagnent l’exécution, ordonnent la mention prénotation et déclenchent l’inscription au registre foncier.
• Frais de registre foncier environ 0,5 pour cent pour transcription de propriété et prénotation — également selon GNotKG et relevés de 6 pour cent depuis le 1er juin 2025.
• Commission d’agent courante 3,57 à 7,14 pour cent TVA comprise, selon région et constellation §656d. La part acheteur est légalement plafonnée à 50 pour cent maximum si le vendeur a mandaté unilatéralement.
• Grunderwerbsteuer selon Land 3,5 à 6,5 pour cent.

La Bundesnotarkammer publie sur bnotk.de le catalogue complet des barèmes GNotKG. Le calculateur utilise un facteur d’estimation léger — qui a besoin du montant exact de la facture notaire demande directement à l’étude.

Comment fonctionne l’assistant de déduction d’inventaire ?

Les biens mobiliers qui passent avec l’immobilier n’appartiennent pas au terrain imposable. Les Finanzämter acceptent typiquement :

• Cuisine équipée (souvent 5 000 à 15 000 euros)
• Sauna (2 000 à 8 000 euros)
• Abri de jardin ou cabanon
• Stores, toits de terrasse, pergolas
• Meubles libres (armoires sans ancrage mural, mobilier rembourré)
• Installation photovoltaïque (à condition d’être déclarée comme installation mobile)

Condition : les postes sont inscrits séparément dans l’acte de vente et fixés à des valeurs réalistes. La règle de pouce des Finanzämter est à 15 pour cent du prix d’achat — jusqu’à ce montant, la production de justificatifs est rarement nécessaire, au-delà le Finanzamt demande typiquement des justificatifs.

L’assistant dans le calculateur montre en parallèle l’économie d’impôt estimée : 75 000 euros d’inventaire en Hesse à 6,0 pour cent de GrESt économisent 4 500 euros d’impôt.

Quelle aide régionale pour les primo-accédants ?

Le programme Hessengeld du gouvernement régional de Hesse est distribué via la WIBank et reste actif en 2026 :

• Subvention de base : 10 000 euros pour les primo-accédants à la propriété auto-occupée en Hesse.
• Supplément enfant : 5 000 euros par enfant vivant au foyer.
• Lieu de dépôt : portail WIBank — à déposer avant le rendez-vous notaire, pas après.

Exemple : une famille avec deux enfants reçoit en cas de primo-acquisition en Hesse 20 000 euros de subvention. Pour un prix d’achat de 450 000 euros, cela ne compense pas tout à fait la Grunderwerbsteuer de 27 000 euros — mais soulage sensiblement.

D’autres Länder ont des programmes similaires (bonification de taux en Bavière, aide au logement en Saxe) qui ne sont pas modélisés ici faute de montants d’aide harmonisés au niveau fédéral. Au niveau fédéral, une exonération de 250 000 euros pour primo-accédants a été discutée, mais n’est pas en vigueur en 2026 — nous l’intégrerons dès qu’elle figure au Bundesgesetzblatt.

Quels exemples d’usage existe-t-il ?

Exemple 1 — maison individuelle à Munich pour 800 000 euros, sans inventaire, agent bilatéral 7,14 pour cent : GrESt 28 000 euros (3,5 pour cent), notaire 12 000 euros, registre foncier 4 000 euros, commission part acheteur 28 560 euros — frais annexes au total 72 560 euros (9,07 pour cent du prix).

Exemple 2 — appartement à Düsseldorf pour 350 000 euros, cuisine équipée 8 000 euros, sans agent : Déduction inventaire 8 000 euros réduit la base GrESt à 342 000 euros. GrESt 22 230 euros (6,5 pour cent), notaire 5 250 euros, registre foncier 1 750 euros — frais annexes au total 29 230 euros (8,35 pour cent). Économie inventaire 520 euros de GrESt.

Exemple 3 — maison mitoyenne à Francfort-sur-le-Main pour 450 000 euros, primo-acquisition avec deux enfants, agent vendeur 7,14 pour cent : GrESt 27 000 euros (6,0 pour cent), notaire 6 750 euros, registre foncier 2 250 euros, commission part acheteur 16 065 euros (partage §656d). Frais annexes au total 52 065 euros. Hessengeld compense 20 000 euros — net 32 065 euros (7,13 pour cent).

Quels domaines d’usage existe-t-il ?

• Préparation du rendez-vous notaire avec vos propres chiffres avant que le notaire n’établisse l’offre de frais définitive
• Vérification de plausibilité de l’avis GrESt du Finanzamt
• Comparaison des Länder avant la décision de localisation — peser distance pendulaire contre taux d’impôt
• Calculer la situation d’agent en négociation : qui mandate, qui paie
• Rendre transparente la stratégie inventaire dans l’acte de vente
• Export PDF pour rendez-vous conseiller fiscal ou dossier personnel

Questions fréquentes

Qui paie la Grunderwerbsteuer en 2026 ?

La Grunderwerbsteuer est due selon §13 GrEStG par l’acheteur. Elle est exigible six semaines après réception de l’avis d’imposition. Ce n’est qu’après paiement que le Finanzamt délivre le certificat de non-objection, sans lequel l’office du registre foncier refuse la transcription de propriété. En pratique, le notaire rappelle le rendez-vous et transmet l’acte au Finanzamt.

Quel est le taux de Grunderwerbsteuer par Land ?

En 2026, les taux vont de 3,5 pour cent en Bavière et Saxe à 6,5 pour cent au Brandebourg, RNW, Sarre et Schleswig-Holstein. Hambourg est à 4,5 pour cent, Brême depuis juillet 2025 à 5,5 pour cent, Thuringe depuis janvier 2024 à 5,0 pour cent. Les Länder Berlin, Hesse et Mecklembourg-Poméranie-Occidentale sont à 6,0 pour cent, le Bade-Wurtemberg, la Basse-Saxe, la Rhénanie-Palatinat et la Saxe-Anhalt à 5,0 pour cent.

Quand la Grunderwerbsteuer est-elle exigible ?

Six semaines après notification de l’avis d’imposition — généralement six à huit semaines après la signature de l’acte notarié. Le notaire transmet automatiquement l’acte authentifié au Finanzamt. Après paiement, le Finanzamt délivre le certificat de non-objection dont l’office du registre foncier a besoin pour la délivrance. En cas de retard de paiement, des majorations de 1 pour cent par mois entamé s’appliquent.

Peut-on déduire l’inventaire de la Grunderwerbsteuer ?

Oui. Les biens mobiliers comme cuisine équipée, sauna, stores, abris de jardin ou meubles libres n’appartiennent pas au terrain imposable. Conditions : liste séparée avec indication de valeur dans l’acte de vente, valeurs de marché réalistes (typiquement 5 000 à 15 000 euros pour cuisine équipée, 2 000 à 8 000 euros pour sauna). La règle de pouce des Finanzämter est à 15 pour cent du prix d’achat — jusque-là sans obligation de justificatif. Les installations photovoltaïques sont en règle générale reconnues comme installations mobiles, à condition de ne pas être fixées au bâti.

Que signifie §656d BGB pour la commission d’agent ?

Depuis le 23 décembre 2020, pour les biens d’habitation entre consommateurs : si le vendeur a mandaté l’agent, l’acheteur supporte au maximum 50 pour cent — et même cela seulement quand le vendeur a payé sa part de manière prouvée. En cas de mandat bilatéral, §656c BGB s’applique avec partage 50/50 strict. En mandat acheteur, le partage par moitié disparaît. Le calculateur active ces quatre cas avec un toggle, de sorte que la charge acheteur soit ventilée correctement. Réglementation détaillée dans §656d BGB.

Quels frais de notaire à l’achat immobilier ?

Le notaire et l’office du registre foncier facturent selon GNotKG — typiquement 1,0 à 1,5 pour cent de frais de notaire plus 0,5 pour cent de frais de registre foncier. Depuis la loi de réforme des frais 2025 (en vigueur le 1er juin 2025), un relèvement forfaitaire de tous les barèmes GNotKG de 6 pour cent s’applique. Le calculateur utilise 1,5 pour cent notaire et 0,5 pour cent registre foncier comme défauts modifiables. Pour la précision au point, vous demandez au notariat — les notaires donnent des devis avant authentification.

Y a-t-il une aide pour primo-accédants en Hesse ?

Oui. Le programme Hessengeld du gouvernement régional de Hesse via la WIBank accorde 10 000 euros de subvention de base plus 5 000 euros par enfant pour les primo-accédants à la propriété auto-occupée. Vous déposez la demande via le portail WIBank — avant le rendez-vous notaire, pas après. D’autres Länder (Bavière bonification de taux, Saxe aide au logement) ont des programmes similaires qui ne sont pas modélisés ici faute de montants harmonisés. Une exonération fédérale de 250 000 euros pour primo-accédants a été discutée, mais n’est pas en vigueur en 2026.

Quel est l’effet de l’arrêt BGH sur §656d ?

La Cour fédérale de justice statue sous le numéro de référence I ZR 111/25 le 21 mai 2026 sur la portée du §656d pour les immeubles multifamiliaux à usage mixte (habitation plus commerce dans le même bien). Jusqu’à la décision, le partage par moitié vaut pour les biens d’habitation purs entre consommateurs. Dès que la décision BGH est disponible, nous vérifions la logique de part acheteur et ajoutons un commutateur pour objets à usage mixte si nécessaire.

Mes saisies sont-elles confidentielles ?

Oui. Tous les calculs tournent intégralement dans le navigateur, aucune donnée n’est transmise à des serveurs. Pas d’inscription, pas de tracking et pas de cookies. Le calculateur ne remplace pas un conseil fiscal individuel — les renseignements engageants sur votre achat concret relèvent du Finanzamt et du notaire.

Quels outils financiers sont apparentés ?

• Calculateur d’impôt sur les successions — calculer l’impôt sur les successions 2026 selon §16 ErbStG y compris foyer familial et donations antérieures.
• Calculateur d’amortissement — prêt à annuités avec remboursement anticipé, capital restant en fin de période de fixation et export CSV.
• Calculateur de crédit — simuler la mensualité et le coût total d’un prêt avec variation de durée.
• Calculateur de cashflow — calculer la liquidité par méthodes directe, indirecte et free cash flow.

Quelles sources et bases légales ?

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) — gesetze-im-internet.de
• § 13 GrEStG — débiteur de l’impôt — gesetze-im-internet.de
• § 656d BGB — partage des frais d’agent — gesetze-im-internet.de
• GNotKG (loi sur les frais de justice et de notaires) — gesetze-im-internet.de
• Grunderwerbsteuer (Allemagne) — aperçu — Wikipédia
• Ministère fédéral des Finances — types d’impôts — Bundesfinanzministerium
• Bundesnotarkammer (bnotk.de) — Bundesnotarkammer

Note : ce calculateur ne remplace pas un conseil fiscal individuel. Taux et facteurs GNotKG à jour au mai 2026. Renseignements engageants sur votre achat immobilier concret par le Finanzamt compétent et le notaire authentifiant. En cas de doute, demandez au notaire ou au Finanzamt.