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Calculadora de Grunderwerbsteuer

Compra una casa por 500 000 €. El fisco también cuenta — 17 500 € en Baviera, 32 500 € en Renania del Norte–Westfalia.

Inputs

Notarised purchase price excluding movable inventory.

Tax applies where the property is located, not where the buyer lives.

Deduct movable inventory

Movable items reduce the taxable base. The tax office checks plausibility — rule of thumb: max 15 % of the purchase price.

Inventory total 19,000.00 EUR
Estimated tax saving −665 EUR

Broker commission (§ 656d BGB)

If the seller engaged the broker unilaterally, the buyer bears at most 50 % — and only once the seller has demonstrably paid their share (§ 656d para. 2 BGB).

Who engaged the broker?

Result

Transfer tax 16,835 EUR 3.5 % on 481,000 EUR
Closing costs total 44,685 EUR 8.94 % of purchase price
Total buyer cost 544,685 EUR incl. tax + notary + register + broker
Breakdown
Purchase price
500,000.00 EUR
Inventory deduction
−19,000.00 EUR
Tax basis
481,000.00 EUR
Transfer tax (3.5 %)
16,835.00 EUR
Notary (estimated)
7,500.00 EUR
Land Register (estimated)
2,500.00 EUR
Broker commission (buyer share)
17,850.00 EUR
of which seller share
17,850.00 EUR
Closing costs total
44,685.00 EUR
Total cost
544,685.00 EUR

Federal-state comparison for this purchase price

Difference to the selected state in EUR — positive values mean more expensive.

StateRateTaxDelta
Baden-Württemberg5.0 %25,000+7,500
Bayern3.5 %17,500—
Berlin6.0 %30,000+12,500
Brandenburg6.5 %32,500+15,000
Bremen5.5 %27,500+10,000
Hamburg4.5 %22,500+5,000
Hessen6.0 %30,000+12,500
Mecklenburg-Vorpommern6.0 %30,000+12,500
Niedersachsen5.0 %25,000+7,500
Nordrhein-Westfalen6.5 %32,500+15,000
Rheinland-Pfalz5.0 %25,000+7,500
Saarland6.5 %32,500+15,000
Sachsen3.5 %17,500—
Sachsen-Anhalt5.0 %25,000+7,500
Schleswig-Holstein6.5 %32,500+15,000
Thüringen5.0 %25,000+7,500

Note: a German Federal Court ruling on the scope of § 656d for mixed-use multi-family homes is scheduled for 2026-05-21 (I ZR 111/25). We update the logic if the ruling changes the buyer-share calculation.

Not a tax-advisory tool. Rates and factors as of 2026-05 — consult a notary or the tax office in case of doubt.No asumimos responsabilidad sobre la integridad o exactitud de los resultados.

Cómo funciona
  1. 01

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  2. 02

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  3. 03

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El tipo depende del Land, el honorario inmobiliario del §656d BGB y la deducción de inventario de la regla del 15 % de los Finanzämter. Calcule aquí de forma transparente qué gastos adicionales se generarán realmente en la cita notarial — con los tipos actualizados a 2026.

01 — Cómo usarlo

¿Cómo usar esta herramienta?

  1. Introducir precio de compra (valor escriturado por el notario sin inventario mobiliario).
  2. Elegir Land — el tipo va de 3,5 por ciento en Baviera y Sajonia a 6,5 por ciento en Brandeburgo, RNW, Sarre y Schleswig-Holstein.
  3. Registrar inventario en el asistente — el mobiliario reduce la base GrESt hasta la regla del 15 % de los Finanzämter.
  4. Configurar la comisión inmobiliaria y elegir quién ha mandatado al agente — §656d BGB determina la parte comprador.
  5. Descargar el resultado como PDF o copiar el resumen al portapapeles.

¿Qué calcula la calculadora de Grunderwerbsteuer?

La calculadora determina la Grunderwerbsteuer (GrESt, impuesto alemán sobre transmisiones inmobiliarias) y todos los demás gastos adicionales en una compra inmobiliaria en Alemania — para los 16 Länder con tipos actualizados a 2026. Las entradas son precio de compra y ubicación del inmueble; la herramienta entrega GrESt, notario, registro de la propiedad, comisión inmobiliaria (desglosada según §656d BGB), deducción inventario, subvención Hessengeld así como un mapa de calor ordenado de los Länder con el delta respecto al Land elegido.

La base legal es la Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) en la versión de las últimas regulaciones de los Länder. Desde la reforma del federalismo de 2006, la competencia tarifaria corresponde según el artículo 105 apartado 2a de la Ley Fundamental a los Länder — eso explica la franja del 3,5 al 6,5 por ciento.

¿Qué tipos rigen en 2026 en los Länder?

La tabla muestra el estado de mayo 2026. Cuatro Länder han modificado sus tipos en los últimos 24 meses:

LandTipoObservación
Baviera, Sajonia3,5 %Límite inferior según §11 GrEStG
Hamburgo4,5 %desde 01.01.2023
Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia5,0 %Turingia bajada el 01.01.2024
Baden-Wurtemberg5,0 %
Bremen5,5 %elevado el 01.07.2025
Berlín, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental6,0 %
Brandeburgo, Renania del Norte–Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein6,5 %Tipos máximos

El mapa de calor en la calculadora muestra para el precio introducido la diferencia de los 16 Länder respecto al Land elegido en euros. Ejemplo: 400 000 euros de precio en RNW cuestan 26 000 euros de GrESt; la misma compra en Baviera cuesta 14 000 euros — una diferencia de 12 000 euros.

¿Cómo funciona el principio de mitad §656d BGB?

Desde diciembre de 2020 rige la ley sobre el reparto de costes de agente en la intermediación de contratos de compraventa de viviendas y casas unifamiliares. Consecuencia más importante: si el vendedor de un inmueble residencial ha mandatado al agente unilateralmente, el vendedor solo puede hacer participar al comprador en los costes si la parte comprador no supera el 50 por ciento — y aun así solo cuando el vendedor haya pagado su parte de manera demostrable (§656d apartado 2 BGB).

En la práctica significa:

  • Mandato vendedor: el comprador soporta como máximo el 3,57 por ciento (sobre 7,14 por ciento de comisión total IVA incluido). Exigibilidad solo tras pago del vendedor.
  • Mandato comprador: el comprador soporta la comisión completa acordada (sin partición porque el comprador ha mandatado él mismo).
  • Mandato bilateral: partición estricta 50/50 según §656c BGB.
  • Sin agente: 0 euros de carga al comprador.

La calculadora refleja esta lógica en la UI con un toggle de cuatro opciones. El Tribunal Federal de Justicia tiene audiencia bajo el expediente I ZR 111/25 el 21 de mayo de 2026 sobre el alcance en inmuebles plurifamiliares de uso mixto. En cuanto haya decisión, actualizaremos la lógica de parte comprador.

¿Qué otros gastos adicionales se suman?

En la compra inmobiliaria, los gastos adicionales típicos suman según Land y situación inmobiliaria del 8 al 15 por ciento del precio de compra. Las partidas individuales:

  • Costes notariales alrededor del 1,0 al 1,5 por ciento del precio según GNotKG anexo 1. Desde la Ley de Reforma de Costes 2025 (KostBRÄG 2025, en vigor desde el 1 de junio de 2025) rige un incremento a tanto alzado del 6 por ciento. Los notarios escrituran el contrato, supervisan la ejecución, ordenan la anotación preventiva y promueven la inscripción en el registro.
  • Costes de registro de la propiedad alrededor del 0,5 por ciento para transcripción de propiedad y anotación preventiva — también según GNotKG y elevados un 6 por ciento desde el 1 de junio de 2025.
  • Comisión inmobiliaria habitual del 3,57 al 7,14 por ciento IVA incluido, según región y constelación §656d. La parte comprador está legalmente limitada al 50 por ciento máximo si el vendedor ha mandatado unilateralmente.
  • Grunderwerbsteuer según Land 3,5 al 6,5 por ciento.

La Bundesnotarkammer publica en bnotk.de el catálogo completo de tarifas GNotKG. La calculadora usa un factor de estimación ligero — quien necesite el importe exacto de la factura notarial pregunte directamente en la notaría.

¿Cómo funciona el asistente de deducción de inventario?

Los bienes muebles que pasan con el inmueble no pertenecen al terreno imponible. Los Finanzämter aceptan típicamente:

  • Cocina amueblada (a menudo 5 000 a 15 000 euros)
  • Sauna (2 000 a 8 000 euros)
  • Caseta de jardín o cobertizo
  • Toldos, techos de terraza, pérgolas
  • Muebles sueltos (armarios sin anclaje mural, mobiliario tapizado)
  • Instalación fotovoltaica (siempre que esté declarada como instalación móvil)

Requisito: las partidas se indican por separado en el contrato y con valores realistas. La regla de los Finanzämter está en el 15 por ciento del precio de compra — hasta esa cifra rara vez se exige justificación, por encima el Finanzamt típicamente pide justificantes.

El asistente en la calculadora muestra en paralelo el ahorro fiscal estimado: 75 000 euros de inventario en Hesse al 6,0 por ciento de GrESt ahorran 4 500 euros de impuesto.

¿Qué ayuda regional hay para primeros compradores?

El programa Hessengeld del gobierno regional de Hesse se distribuye a través de la WIBank y sigue activo en 2026:

  • Subvención base: 10 000 euros para primeros adquirentes de vivienda propia de uso personal en Hesse.
  • Suplemento por hijo: 5 000 euros por cada hijo que viva en el hogar.
  • Lugar de solicitud: portal WIBank — presentar antes de la cita notarial, no después.

Ejemplo: una familia con dos hijos recibe en primera adquisición en Hesse 20 000 euros de subvención. Con un precio de 450 000 euros eso no compensa por completo la Grunderwerbsteuer de 27 000 euros — pero alivia sensiblemente.

Otros Länder tienen programas similares (bonificación de interés en Baviera, ayuda a la vivienda en Sajonia) que aquí no están modelados por falta de cifras de ayuda unificadas a nivel federal. A nivel federal se discutió una exención de 250 000 euros para primeros compradores, pero en 2026 no es derecho vigente — la integraremos en cuanto figure en el Bundesgesetzblatt.

¿Qué ejemplos de uso hay?

Ejemplo 1 — chalé en Múnich por 800 000 euros, sin inventario, agente bilateral 7,14 por ciento: GrESt 28 000 euros (3,5 por ciento), notario 12 000 euros, registro 4 000 euros, comisión parte comprador 28 560 euros — gastos adicionales en total 72 560 euros (9,07 por ciento del precio).

Ejemplo 2 — piso en Düsseldorf por 350 000 euros, cocina amueblada 8 000 euros, sin agente: Deducción inventario 8 000 euros reduce la base GrESt a 342 000 euros. GrESt 22 230 euros (6,5 por ciento), notario 5 250 euros, registro 1 750 euros — gastos adicionales en total 29 230 euros (8,35 por ciento). Ahorro inventario 520 euros de GrESt.

Ejemplo 3 — casa adosada en Fráncfort por 450 000 euros, primer adquirente con dos hijos, agente vendedor 7,14 por ciento: GrESt 27 000 euros (6,0 por ciento), notario 6 750 euros, registro 2 250 euros, comisión parte comprador 16 065 euros (partición §656d). Gastos adicionales en total 52 065 euros. Hessengeld compensa 20 000 euros — neto 32 065 euros (7,13 por ciento).

¿Qué áreas de uso hay?

  • Preparación de la cita notarial con cifras propias antes de que el notario elabore la oferta de honorarios definitiva
  • Comprobación de plausibilidad del acto liquidatorio GrESt del Finanzamt
  • Comparación de Länder antes de la decisión de ubicación — pesar distancia de desplazamiento frente al tipo impositivo
  • Calcular la situación de agente en la negociación: quién mandata, quién paga
  • Hacer transparente la estrategia de inventario en el contrato
  • Exportación PDF para cita con asesor fiscal o expediente propio

Preguntas frecuentes

¿Quién paga la Grunderwerbsteuer en 2026?

La Grunderwerbsteuer la debe según §13 GrEStG el comprador. Es exigible seis semanas tras recepción del acto liquidatorio. Solo tras el pago el Finanzamt emite el certificado de no objeción, sin el cual el registro de la propiedad rechaza la transcripción de propiedad. En la práctica, el notario recuerda la cita y remite el contrato al Finanzamt.

¿Cuál es la Grunderwerbsteuer en cada Land?

En 2026 los tipos van de 3,5 por ciento en Baviera y Sajonia a 6,5 por ciento en Brandeburgo, RNW, Sarre y Schleswig-Holstein. Hamburgo está en 4,5 por ciento, Bremen desde julio 2025 en 5,5 por ciento, Turingia desde enero 2024 en 5,0 por ciento. Los Länder Berlín, Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental están en 6,0 por ciento, Baden-Wurtemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado y Sajonia-Anhalt en 5,0 por ciento.

¿Cuándo vence la Grunderwerbsteuer?

Seis semanas tras notificación del acto liquidatorio — normalmente seis a ocho semanas tras la firma del contrato notarial. El notario remite automáticamente el contrato escriturado al Finanzamt. Tras el pago, el Finanzamt expide el certificado de no objeción que el registro de la propiedad necesita para la entrega. En caso de pago retrasado, hay recargos del 1 por ciento por mes empezado.

¿Se puede deducir inventario de la Grunderwerbsteuer?

Sí. Los bienes muebles como cocina amueblada, sauna, toldos, casetas de jardín o muebles sueltos no pertenecen al terreno imponible. Requisitos: listado separado con indicación de valor en el contrato, valores de mercado realistas (típicos 5 000 a 15 000 euros cocina amueblada, 2 000 a 8 000 euros sauna). La regla de los Finanzämter está en el 15 por ciento del precio — hasta ahí sin obligación de prueba. Las instalaciones fotovoltaicas se reconocen por regla general como instalaciones móviles, siempre que no estén fijas a la construcción.

¿Qué significa §656d BGB en la comisión inmobiliaria?

Desde el 23 de diciembre de 2020, para inmuebles residenciales entre consumidores: si el vendedor ha mandatado al agente, el comprador soporta como máximo el 50 por ciento — y aun así solo cuando el vendedor haya pagado su parte de manera demostrable. En mandato bilateral actúa §656c BGB con partición 50/50 estricta. En mandato del comprador desaparece la partición. La calculadora aborda estos cuatro casos con un toggle, de modo que la carga del comprador quede correctamente desglosada. Regulación detallada en §656d BGB.

¿Qué costes notariales hay en la compra inmobiliaria?

Notario y registro de la propiedad facturan según GNotKG — típico 1,0 al 1,5 por ciento de costes notariales más 0,5 por ciento de tasas de registro. Desde la Ley de Reforma de Costes 2025 (en vigor 1 de junio de 2025) rige un incremento a tanto alzado de todas las tarifas GNotKG del 6 por ciento. La calculadora usa 1,5 por ciento notario y 0,5 por ciento registro como defaults modificables. Para precisión al punto pregunte en la notaría — los notarios dan presupuestos antes de escriturar.

¿Hay ayuda para primer comprador en Hesse?

Sí. El programa Hessengeld del gobierno regional de Hesse a través de la WIBank concede 10 000 euros de subvención base más 5 000 euros por hijo para primeros adquirentes de vivienda propia de uso personal. Solicítela en el portal WIBank — antes de la cita notarial, no después. Otros Länder (Baviera bonificación de interés, Sajonia ayuda a la vivienda) tienen programas similares que aquí no están modelados por falta de cifras unificadas. Una exención federal de 250 000 euros para primeros compradores se discutió, pero no es derecho vigente en 2026.

¿Qué efecto tendrá la sentencia BGH sobre §656d?

El Tribunal Federal de Justicia celebra audiencia con expediente I ZR 111/25 el 21 de mayo de 2026 sobre el alcance del §656d en inmuebles plurifamiliares de uso mixto (vivienda más comercio en el mismo objeto). Hasta la decisión rige la partición por mitad para inmuebles residenciales puros entre consumidores. En cuanto haya decisión BGH disponible, revisaremos la lógica de parte comprador y añadiremos un interruptor para objetos de uso mixto si es necesario.

¿Son confidenciales mis entradas?

Sí. Todos los cálculos corren íntegramente en el navegador, no se transmiten datos a servidores. No hay registro, ni tracking ni cookies. La calculadora no sustituye una asesoría fiscal individual — la información vinculante sobre su compra concreta la dan el Finanzamt y el notario.

¿Qué herramientas financieras están relacionadas?

¿Qué fuentes y bases legales rigen?

Nota: esta calculadora no sustituye una asesoría fiscal individual. Tipos y factores GNotKG con fecha de mayo 2026. Información vinculante sobre su compra inmobiliaria concreta la dan el Finanzamt competente y el notario escriturante. En caso de duda, pregunte al notario o al Finanzamt.

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