Grunderwerbsteuer-Rechner

Was berechnet der Grunderwerbsteuer-Rechner?

Der Rechner ermittelt die Grunderwerbsteuer (GrESt) und alle übrigen Nebenkosten beim Immobilienkauf in Deutschland — für alle 16 Bundesländer mit aktuellen Sätzen Stand 2026. Eingaben sind Kaufpreis und Standort der Immobilie; das Tool liefert GrESt, Notar, Grundbuch, Maklerprovision (nach §656d BGB aufgeschlüsselt), Inventar-Abzug, Hessengeld-Förderung sowie eine sortierte Bundesländer-Heatmap mit dem Delta zum gewählten Land.

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in der Fassung der jüngsten Landesregelungen. Die Tarifkompetenz liegt seit der Föderalismusreform 2006 nach Artikel 105 Absatz 2a Grundgesetz bei den Ländern — das erklärt die Bandbreite von 3,5 bis 6,5 Prozent.

Welche Sätze gelten 2026 in den Bundesländern?

Die Tabelle zeigt den Stand Mai 2026. Vier Länder haben in den letzten 24 Monaten ihre Sätze verändert:

Bundesland	Satz	Bemerkung
Bayern, Sachsen	3,5 %	Untergrenze nach §11 GrEStG
Hamburg	4,5 %	seit 01.01.2023
Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen	5,0 %	Thüringen gesenkt am 01.01.2024
Baden-Württemberg	5,0 %
Bremen	5,5 %	erhöht am 01.07.2025
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein	6,5 %	Spitzensätze

Die Heatmap im Rechner zeigt für den eingegebenen Kaufpreis die Differenz aller 16 Länder zum gewählten Bundesland in Euro. Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis in NRW kostet 26.000 Euro GrESt; derselbe Kauf in Bayern kostet 14.000 Euro — eine Differenz von 12.000 Euro.

Wie funktioniert der §656d-BGB-Halbteilungsgrundsatz?

Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Die wichtigste Folge: Beauftragt der Verkäufer einer Wohnimmobilie den Makler einseitig, darf der Verkäufer den Käufer nur dann an den Kosten beteiligen, wenn der Käuferanteil höchstens 50 Prozent beträgt — und auch dann erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat (§656d Absatz 2 BGB).

In der Praxis bedeutet das:

• Verkäufer-Auftrag: Käufer trägt höchstens 3,57 Prozent (bei 7,14 Prozent Gesamtprovision inklusive Mehrwertsteuer). Fälligkeit erst nach Zahlung des Verkäufers.
• Käufer-Auftrag: Käufer trägt die volle vereinbarte Provision (keine Halbteilung, weil der Käufer selbst beauftragt hat).
• Beidseitige Beauftragung: Strikte 50/50-Teilung nach §656c BGB.
• Kein Makler: 0 Euro Käuferlast.

Der Rechner spiegelt diese Logik im UI mit einem Vier-Optionen-Toggle. Der Bundesgerichtshof verhandelt unter dem Aktenzeichen I ZR 111/25 am 21. Mai 2026 über die Reichweite bei gemischt-genutzten Mehrfamilienhäusern. Sobald die Entscheidung vorliegt, aktualisieren wir die Käuferanteil-Logik.

Welche Nebenkosten kommen sonst noch hinzu?

Beim Immobilienkauf summieren sich die typischen Nebenkosten je nach Bundesland und Maklersituation auf 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die einzelnen Posten:

• Notarkosten etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises nach GNotKG Anlage 1. Seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025, in Kraft seit 1. Juni 2025) gilt eine pauschale Erhöhung um 6 Prozent. Notare beurkunden den Kaufvertrag, betreuen den Vollzug, ordnen die Auflassungsvormerkung an und veranlassen die Eintragung ins Grundbuch.
• Grundbuchkosten etwa 0,5 Prozent für Eigentumsumschreibung und Auflassungsvormerkung — ebenfalls nach GNotKG und seit 1. Juni 2025 um 6 Prozent erhöht.
• Maklerprovision üblich 3,57 bis 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, je nach Region und §656d-Konstellation. Der Käuferanteil ist gesetzlich auf maximal 50 Prozent gedeckelt, wenn der Verkäufer einseitig beauftragt hat.
• Grunderwerbsteuer nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent.

Die Bundesnotarkammer veröffentlicht auf bnotk.de den vollständigen GNotKG-Gebührenkatalog. Der Rechner verwendet einen schlanken Schätzfaktor — wer den exakten Notarrechnungsbetrag braucht, fragt im Notariat direkt nach.

Wie funktioniert der Inventar-Abzugs-Assistent?

Bewegliche Gegenstände, die mit der Immobilie übergehen, gehören nicht zum steuerpflichtigen Grundstück. Die Finanzämter akzeptieren typischerweise:

• Einbauküche (oft 5.000 bis 15.000 Euro)
• Sauna (2.000 bis 8.000 Euro)
• Gartenhaus oder Geräteschuppen
• Markisen, Terrassendächer, Pavillons
• Lose Möbel (Schränke ohne Wandverankerung, Polstermöbel)
• Photovoltaik-Anlage (sofern als bewegliche Anlage ausgewiesen)

Voraussetzung: Die Posten werden im Kaufvertrag separat ausgewiesen und mit realistischen Werten angesetzt. Die Faustregel der Finanzämter liegt bei 15 Prozent des Kaufpreises — bis zu diesem Betrag ist eine Nachweisführung selten erforderlich, darüber wird das Finanzamt typischerweise Belege anfordern.

Der Assistent im Rechner zeigt parallel die geschätzte Steuer-Ersparnis: 75.000 Euro Inventar in Hessen bei 6,0 Prozent GrESt sparen 4.500 Euro Steuer.

Welche Landesförderung gibt es für Erstkäufer?

Das Hessengeld-Programm der hessischen Landesregierung wird über die WIBank ausgereicht und ist 2026 weiterhin aktiv:

• Grundzuschuss: 10.000 Euro für Ersterwerber selbstgenutzten Wohneigentums in Hessen.
• Kinderzuschlag: 5.000 Euro je im Haushalt lebendem Kind.
• Antragsstelle: WIBank-Portal — vor Notartermin stellen, nicht danach.

Beispiel: Eine Familie mit zwei Kindern erhält bei Erstkauf in Hessen 20.000 Euro Zuschuss. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro kompensiert das die komplette Grunderwerbsteuer von 27.000 Euro nicht ganz — entlastet aber spürbar.

Andere Bundesländer haben ähnliche Programme (Bayerns Zinsverbilligung, Sachsens Wohnraumförderung), die hier mangels bundesweit einheitlicher Förderhöhen nicht modelliert sind. Auf Bundesebene ist ein 250.000-Euro-Freibetrag für Ersterwerber diskutiert worden, aber 2026 nicht geltendes Recht — wir bauen ihn erst ein, sobald er im Bundesgesetzblatt steht.

Welche Anwendungsbeispiele gibt es?

Beispiel 1 — Einfamilienhaus in München für 800.000 Euro, kein Inventar, Makler beidseitig 7,14 Prozent: GrESt 28.000 Euro (3,5 Prozent), Notar 12.000 Euro, Grundbuch 4.000 Euro, Maklerprovision Käuferanteil 28.560 Euro — Nebenkosten gesamt 72.560 Euro (9,07 Prozent vom Kaufpreis).

Beispiel 2 — Eigentumswohnung in Düsseldorf für 350.000 Euro, Einbauküche 8.000 Euro, kein Makler: Inventar-Abzug 8.000 Euro reduziert GrESt-Basis auf 342.000 Euro. GrESt 22.230 Euro (6,5 Prozent), Notar 5.250 Euro, Grundbuch 1.750 Euro — Nebenkosten gesamt 29.230 Euro (8,35 Prozent). Inventar-Ersparnis 520 Euro GrESt.

Beispiel 3 — Reihenhaus in Frankfurt am Main für 450.000 Euro, Erstkauf mit zwei Kindern, Verkäufer-Makler 7,14 Prozent: GrESt 27.000 Euro (6,0 Prozent), Notar 6.750 Euro, Grundbuch 2.250 Euro, Maklerprovision Käuferanteil 16.065 Euro (§656d-Halbteilung). Nebenkosten gesamt 52.065 Euro. Davon kompensiert Hessengeld 20.000 Euro — netto 32.065 Euro (7,13 Prozent).

Welche Einsatzgebiete gibt es?

• Vorbereitung des Notartermins mit eigenen Zahlen, bevor der Notar das endgültige Gebührenangebot erstellt
• Plausibilitätsprüfung des GrESt-Bescheids vom Finanzamt
• Bundesländervergleich vor der Standortentscheidung — Pendlerentfernung gegen Steuersatz abwägen
• Maklersituation in der Verhandlung kalkulieren: Wer beauftragt, wer trägt
• Inventar-Strategie im Kaufvertrag transparent machen
• PDF-Export für Steuerberater-Termin oder eigene Akte

Häufige Fragen

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer 2026?

Die Grunderwerbsteuer schuldet nach §13 GrEStG der Käufer. Sie wird sechs Wochen nach Erhalt des Steuerbescheids fällig. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung verweigert. In der Praxis erinnert der Notar an den Termin und reicht den Kaufvertrag beim Finanzamt ein.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in welchem Bundesland?

2026 reichen die Sätze von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Hamburg liegt bei 4,5 Prozent, Bremen seit Juli 2025 bei 5,5 Prozent, Thüringen seit Januar 2024 bei 5,0 Prozent. Die Länder Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen bei 6,0 Prozent, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt bei 5,0 Prozent.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Sechs Wochen nach Zustellung des Steuerbescheids — meist sechs bis acht Wochen nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags. Der Notar reicht den beurkundeten Vertrag automatisch beim Finanzamt ein. Nach Zahlung erstellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die das Grundbuchamt für die Auflassung benötigt. Bei verspäteter Zahlung drohen Säumniszuschläge von 1 Prozent pro angefangenem Monat.

Kann man Inventar von der Grunderwerbsteuer abziehen?

Ja. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Sauna, Markisen, Gartenhäuser oder lose Möbel zählen nicht zum steuerpflichtigen Grundstück. Voraussetzungen: separate Auflistung mit Wertangabe im Kaufvertrag, realistische Marktwerte (typisch 5.000 bis 15.000 Euro Einbauküche, 2.000 bis 8.000 Euro Sauna). Die Faustregel der Finanzämter liegt bei 15 Prozent des Kaufpreises — bis dahin ohne Nachweispflicht. Photovoltaik-Anlagen werden in der Regel als bewegliche Anlagen anerkannt, sofern nicht gebäudefest verbaut.

Was bedeutet §656d BGB bei der Maklerprovision?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien zwischen Verbrauchern: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt der Käufer höchstens 50 Prozent — und auch das erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat. Bei doppelseitiger Beauftragung greift §656c BGB mit strikter 50/50-Teilung. Bei Käuferauftrag entfällt die Halbteilung. Der Rechner setzt diese vier Fälle mit einem Toggle ab, sodass die Käuferlast korrekt ausgewiesen wird. Detailregelung in §656d BGB.

Welche Notarkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Notar und Grundbuchamt rechnen nach GNotKG — typisch 1,0 bis 1,5 Prozent Notarkosten plus 0,5 Prozent Grundbuchgebühren. Seit dem Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (in Kraft 1. Juni 2025) gilt eine pauschale Anhebung aller GNotKG-Gebühren um 6 Prozent. Der Rechner verwendet 1,5 Prozent Notar und 0,5 Prozent Grundbuch als veränderbare Defaults. Für die Punktgenauigkeit fragst du im Notariat nach — Notare erteilen vor Beurkundung Kostenvoranschläge.

Gibt es eine Förderung für Erstkäufer in Hessen?

Ja. Das Hessengeld-Programm der hessischen Landesregierung über die WIBank gewährt 10.000 Euro Grundzuschuss plus 5.000 Euro je Kind für Ersterwerber selbstgenutzten Wohneigentums. Antrag stellst du über das WIBank-Portal — vor dem Notartermin, nicht danach. Andere Bundesländer (Bayern Zinsverbilligung, Sachsen Wohnraumförderung) haben ähnliche Programme, die hier mangels einheitlicher Förderhöhen nicht modelliert sind. Ein bundesweiter 250.000-Euro-Erstkäufer-Freibetrag ist diskutiert, aber 2026 nicht geltendes Recht.

Wie wirkt sich das BGH-Urteil zu §656d aus?

Der Bundesgerichtshof verhandelt unter dem Aktenzeichen I ZR 111/25 am 21. Mai 2026 über die Reichweite des §656d bei gemischt-genutzten Mehrfamilienhäusern (Wohnen plus Gewerbe im selben Objekt). Bis zur Entscheidung gilt die Halbteilung für reine Wohnimmobilien zwischen Verbrauchern. Sobald die BGH-Entscheidung vorliegt, prüfen wir die Käuferanteil-Logik und ergänzen einen Schalter für gemischt-genutzte Objekte, falls erforderlich.

Sind meine Eingaben vertraulich?

Ja. Alle Berechnungen laufen vollständig im Browser, keine Daten werden an Server übertragen. Es gibt keine Anmeldung, kein Tracking und keine Cookies. Der Rechner ersetzt keine individuelle Steuerberatung — verbindliche Auskünfte zu deinem konkreten Kauf erteilen Finanzamt und Notar.

Welche Finanz-Tools sind verwandt?

• Erbschaftsteuer-Rechner — Erbschaftsteuer 2026 nach §16 ErbStG inklusive Familienheim und Vorschenkungen berechnen.
• Tilgungsplan-Rechner — Annuitätendarlehen mit Sondertilgung, Restschuld nach Zinsbindung und CSV-Export.
• Kreditrechner — Monatsrate und Gesamtkosten eines Darlehens mit Laufzeit-Variation simulieren.
• Cashflow-Rechner — Liquidität nach direkter, indirekter und Free-Cashflow-Methode berechnen.

Welche Quellen und Rechtsgrundlagen gelten?

• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) — gesetze-im-internet.de
• § 13 GrEStG — Steuerschuldner — gesetze-im-internet.de
• § 656d BGB — Maklerkosten-Halbteilung — gesetze-im-internet.de
• GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) — gesetze-im-internet.de
• Grunderwerbsteuer (Deutschland) — Übersicht — Wikipedia
• Bundesfinanzministerium — Steuerarten — Bundesfinanzministerium
• Bundesnotarkammer (bnotk.de) — Bundesnotarkammer

Hinweis: Dieser Rechner ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Sätze und GNotKG-Faktoren Stand Mai 2026. Verbindliche Auskünfte zu deinem konkreten Immobilienkauf erteilen das zuständige Finanzamt und der beurkundende Notar. Im Zweifel Notar oder Finanzamt fragen.